النسخة السابقة من هذا التقرير كانت تعرض متوسط 7,500–12,000 جنيهًا للمتر — وهي أرقام تجاوزها السوق فعليًا. هذه النسخة تعتمد على أحدث متوسطات عقارماب حيًّا بحيّ، وقوائم أسعار رسمية من المطورين بتاريخ أغسطس 2026، مع سجل مصادر موثّق في نهاية الصفحة.
متوسطات أسعار العروض المعلنة (Asking Prices) كما يرصدها دليل أسعار عقارماب حاليًا، وتتقاطع معها قراءة Global Property Guide لديسمبر 2025 عند 21,900 ج/م² للشقق.
مستوى الطلب على الشقق منخفض نسبيًا (39%) — تفاوض المشتري أقوى من الصورة المعلنة.
الفيلات هي محرك الصعود: طلب مرتفع (86%) ومعروض محدود في أحياء الفيلات القديمة.
أعلى متوسط في المدينة — المنتج المسوّر المخدوم يسعّر بعلاوة ~49% فوق متوسط المدينة.
لكن انتبه: متوسط عقارماب هنا يشمل مخزون إعادة البيع الأقدم. الطروحات الجديدة من المطورين في 2026 تبدأ فعليًا من 18,800 وتتجاوز 30,000 ج/م² — التفاصيل في القسم 04.
شقة غرفتين في جزيل ريزيدنس تبدأ من 2,400,000 ج (110 م²)، ووحدات جولف سيتي الجاهزة تصل 11,572,000 ج للتاون هاوس — حسب قوائم المطورين المنشورة.
العمود الأيسر هو ما كان منشورًا في التقرير السابق، والعمود الأيمن هو الرقم الحالي الموثّق. الفارق ليس خطأ مطبعيًا — السوق تحرك فعلًا بنسب تتجاوز +40% سنويًا في الشقق وأكثر من الضعف في الفيلات.
متوسط أسعار العروض المعلنة في كل حي وفق دليل عقارماب (لقطة أغسطس 2026). الأشرطة متناسبة مع القيمة؛ الأحياء الثلاثة الأغلى موسومة بالكحلي.
شريحة الفيلات هي الأسرع نموًا في المدينة (+102.9% خلال 12 شهرًا)، والمنطقة الترفيهية تتصدر بفارق كبير مدفوعة بقربها من أرض الجولف.
متوسط عقارماب للعبور الجديدة (17,250 ج/م²) يعكس معروض إعادة البيع الأقدم. أما الوحدات الجديدة المطروحة في 2026 فتسعّر أعلى بوضوح — وهذه أحدث القوائم المنشورة ونوع كل مصدر.
متوسطات الشقق في مدن شرق القاهرة (ديسمبر 2025، GPG/Realting). المتر الجاهز في التجمع الخامس يبدأ فعليًا من 55,000 ج — أي أن ميزانيته تشتري في العبور ضعف المساحة تقريبًا.
الأحياء المكتملة والمأهولة أغلى بوضوح من الأحياء قيد التنفيذ — وفرق الجاهز عن الـ off-plan قد يعادل سنوات من الصعود.
القرب من محور العبور أو الدائري الأوسط أو محطة LRT يرفع السعر؛ جولف سيتي عند المدخل هي المثال الأوضح.
اسأل: كم وحدة سَلّم المطور فعليًا في هذه المدينة؟ وهل يمكنك معاينة وحدة مكتملة اليوم؟ الإجابة جزء من السعر.
الوحدات كاملة التشطيب أغلى بنحو 20–40% من نصف التشطيب — قارن على أساس متكافئ.
متوسط الكمبوندات المسوّرة (32,900 ج/م²) يفوق متوسط المدينة بنحو النصف؛ لا تقارن شقة كمبوند بعمارة حي مفتوح.
فارق السعر بين الكاش والتقسيط جزء من تكلفة التمويل — خصومات الكاش المنشورة حاليًا تصل 10%.
الزيادة السنوية في العبور (+39.9% للشقق حتى يناير 2026 وفق Realting) جزء من موجة عامة: التجمع +157%، الشروق +83%، 6 أكتوبر +154%. مع خفض الفائدة 525 نقطة أساس خلال 2025 (من 27.25% إلى 22%)، تتحول السيولة تدريجيًا من الودائع إلى الأصول العقارية.
«نتوقع انتعاشًا ملحوظًا في سوق الإسكان الحر بالقاهرة مع تشجيع أسعار الفائدة المنخفضة المستثمرين على التحول من الودائع البنكية إلى الأصول العقارية… وخفضات إضافية ستدعم إطلاق مشروعات جديدة».
التصنيف: أساسي = جهة أولى (مطور/دليل أسعار حيّ) · تقاطعي = تحليل يعتمد بيانات منشورة · وسيط = منصة تسويق تعرض قوائم المطور.
| # | المصدر | التاريخ | التصنيف |
|---|---|---|---|
| K1 | عقارماب — دليل أسعار العبورمتوسطات الأحياء شقق/فيلات، التغير السنوي، مؤشر الطلب | لقطة 08/2026 — يتحدث شهريًا | أساسي |
| K2 | Global Property Guide — سوق الإسكان المصريمتوسط العبور 21,900 / 50,100 وجدول المدن الكبرى | بيانات 12/2025 | تقاطعي |
| K3 | Realting — تحليل سوق العقارات المصريةالعبور +39.86% شقق / +109.33% فيلات، الشروق والتجمع والعاصمة | 26/01/2026 | تقاطعي |
| K4 | عودة للتطوير — العبور مقابل التجمع والشروقجولف سيتي 25,000–30,000 · كناري من 27,000 · التجمع الجاهز 55,000–85,000 | 26/08/2026 | أساسي (مطور) |
| K5 | عودة — صفحة جولف سيتي العبورنطاق المتر، شروط السداد، أمثلة وحدات معلنة بالأسعار | 08/08/2026 | أساسي (مطور) |
| K6 | Gold Pathway — جزيل ريزيدنس الحي 1418,800 / 20,900 ج/م²، إجمالي من 2.4M، تسليم 2030 | 03/06/2026 | وسيط |
| K7 | Mazar — كمبوند كناري العبورنطاق المتر 23,000–28,000، مقدم 5%، خصم طرح 2.5–5% | 2026 | وسيط |
| K8 | GPR — ريفيل العبور (معمار الأشرف)شقق من 3.9M، فيلات من 7.8M، تسليم 2026 | 31/03/2026 | وسيط |
إخلاء مسؤولية. هذا التقرير إرشادي ولا يُعد توصية بالشراء أو البيع. الأرقام متوسطات أسعار عروض معلنة وقوائم مطورين منشورة بتواريخها في سجل المصادر، وقد تتغير دون إخطار؛ السعر الفعلي يختلف حسب الموقع الدقيق وحالة الوحدة والتفاوض. تحقق من المستندات وسلسلة الملكية، وقارن سعر التصاقات الفعلية لا العروض، قبل أي التزام مالي.